A regularização de imóveis representa um conjunto de ações, judiciais ou extrajudiciais, voltados a normalizar a titularidade e existência formal das propriedades rurais e urbanas, alinhando-as às exigências da lei, perante Cartórios de Registro de Imóveis, Secretarias Municipais, etc.
O objetivo desse procedimento é eliminar irregularidades que eventualmente recaiam sobre um imóvel (ou um conjunto de imóveis) e possam prejudicar o seu titular ou os sucessores deste. Pode-se dizer que é uma forma de garantir segurança ao patrimônio imobiliário, e vale tanto para pessoas físicas como jurídicas.
E o que são essas irregularidades? Pois bem. De forma sucinta, pode-se dizer que um imóvel encontra-se irregular quando há um descompasso entre a situação do imóvel e aquilo que a lei exige para sua regular existência, ou mesmo apresentam vulnerabilidades passíveis de causar danos patrimoniais. Para melhor visualização, eis alguns exemplos:
- Imóvel com obras não autorizadas ou irregulares, perante as autoridades competentes;
- Imóvel adquirido a terceiros sem contrato (ou “de boca”, como informalmente se diz);
- Imóvel com documentação incompleta ou desatualizada;
- Imóvel adquirido em nome de terceiros;
- Imóveis de herança, quando os herdeiros não promovem o inventário e partilha e o bem permanece registrado sob o nome do(s) falecido(s) titulares;
- Imóvel sem registro em Cartório, do qual se tem apenas posse;
- Imóvel que, depois de adquirido, permanece registrado em nome do antigo proprietário.
E quais os riscos de ter um imóvel irregular? Utilizando os exemplos acima, podemos citar algumas situações reais, já enfrentadas em nosso escritório:
- Imóvel adquirido a terceiros sem contrato (ou “de boca”): Por não ter prova da aquisição, herdeiros de um imóvel, mesmo após décadas, enfrentaram dificuldades para comprovar que o bem pertencia ao ascedente falecido e incluí-lo em inventário;
- Imóvel adquirido em nome de terceiros (geralmente por financiamento bancário): O terceiro, que formalmente detinha o imóvel, enfrentou uma série de débitos judiciais trabalhistas que culminou na penhora de seus bens, inclusive o imóvel, que não era seu, mas do real adquirente. Foi necessário atuar em cinco ações judiciais para conseguir provar a real titularidade do bem e livrá-lo da penhora;
- Imóvel com obras não autorizadas ou irregulares, perante as autoridades competentes: Necessidade de defesa em autos de infração, embargos de obras, revisões inesperadas, de ofício, do IPTU.
E quanto se gasta para regularizar um imóvel? Há várias maneiras de regularizar um imóvel, a depender dos problemas apresentados e as ações que se fizerem necessárias, que podem ser judiciais (usucapião, adjudicação compulsória, etc.) ou extrajudiciais (retificação de área em cartório, averbações, atualização de certidão fundiária, etc.).
Desse modo, o custo do procedimento será composto da remuneração dos profissionais que irão atuar (advogados, engenheiros, despachantes, etc.) e despesas como taxas processuais, cartorárias, administrativas, etc. Esse custo dependerá, ainda, da dimensão e quantidade de imóveis, bem como da duração dos trabalhos.
Todo esse processo é demorado? Caso se façam necessárias apenas medidas administrativas, o procedimento poderá ser concluído de forma mais célere, por vezes, até mesmo em poucos meses. Não obstante, a necessidade de medidas judiciais tendem a alongar esse a duração.
É isto, nobres leitores e leitoras. Esperamos que essas breves considerações possam esclarecer eventuais dúvidas.
A Sales Matos Advocacia tem larga expertise em direito imobiliário e notarial. Caso possamos ajudá-lo(a), permanecemos à disposição por meio dos nossos canais de contato.
Até a próxima!
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